终于整理出来了！中山225个学区房，3年涨跌曝光！
好奇一问，你家小孩上哪个小学？
现在，正是中山新生入学信息审核和公示参加摇号名单的时间。
一心鸡娃的家长们，按捺不住了，问：“怎么现在还没收到小学的通知书？”
| 截图来源：房叔买房交流群
而还没买房的家长们，也开始考察各大小学校的学区划分。
| 截图来源：房叔买房交流群
但是，买房不止看地段、看学区，家长们同样也关注房价。
因为一个“热门学校”，对口楼盘不止有豪宅，也有30年楼龄的“老破小”；不止有2万+/平的小区，也有不到5千/平的散盘。
那么，怎么下手呢？成交价是多少呢？谁又更保值呢？
房叔统计了中山热门区域（东区、石岐、西区、南区、火炬、南朗）225个小区的近三年成交价变化情况，一起来围观吧！
①成交数据来源于贝壳找房，仅代表部分，不代表全市二手成交量。
②2023年的成交数据，截取时间为2023年1月1日至6月12日，其余贝壳找房官网暂未更新。
③成交均价计算方式=年内每套房源的成交单价相加之后，除于年内的成交套数。
④表格中小区并非全部，仅统计2020年和2023年都有成交记录的小区。
东区
香山&水云轩学区房最抗跌
东区有8个公办小学是有学区划分的概念，而有成交数据的小区共43个。
其中38个小区，近3年成交价都在跌，跌幅保持在0.6%-33%；5个小区，近3年成交价呈现上涨趋势，涨幅在1%-30%。
而朗晴小学、香山小学和水云轩小学，皆是口碑不错的小学。
我们挨个来看。
朗晴小学，对口的万科朗润园，虽然楼间距一般，都好歹楼龄相对新+花园物业+TOP级学区，加上就在高端住宅板块的正中心，成交价就比较高，在1.85万/平左右。
| 实景图
而雍逸廷、映翠豪庭、恒大绿洲等，小区楼龄差不多，内部设施也很完善，但人车不分流。
比如雍逸廷，成交价1.51万/平，有两期，全部都是电梯楼。但户型打造不出色，挂出房源大部分是低楼层、户型奇特，或两房两卫、三房一卫的类型。
| 雍逸廷，来源：乐有家
香山小学是东区目前投入最大、设施最全的公办小学，是由前朗晴小学的网红校长挂帅，师资力量100%本科生的学校。
对口的越秀星汇品峰和天奕国际广场，楼龄相对新+成熟的小区管理，入住率是杠杠的，近3年的成交价也比较稳，跌幅0.6%-3.8%之间。
| 越秀星汇品峰，来源：乐有家
水云轩小学对口片区，楼龄跨度大，价格跨度也极大。
有成交价1万+/平的小区，有华鸿水云四季、上品花园、加和领御名苑等小盘（1.15-1.46万/平），也有华鸿水云轩这种大盘（1.75万/平）。
| 华鸿水云轩，来源：乐有家
而成交在1万/平以下的小区，多数为楼梯房，且楼龄老旧。
石岐
岐江实验小学对口盘，近一半在涨价
石岐公办小学有12个（包括石岐体育路学校），而有成交数据的小区共60个。
这些小区大部分年代久远，成交价比较低，0.5-1万/平；而楼龄较新的小区，成交价则会高一些，均价在1.1-2万/平之间。
对比2020年，今年有51个小区成交价都下降了，跌幅在2.2%-33%左右；7个小区成交价有上涨，涨幅在0.7%-9.9%之间。
如果想要地段好、配套成熟、城市面貌不错的小区，对应的小学又是热门的话，建议看岐江实验小学周边。
毫无疑问，作为“顶级学区”对口楼盘，近一半的小区，近3年成交价都在上涨，比如富逸臻园、御滨名门、荔园悦享星醍和名雅豪庭，涨幅保持在0.7%-9.9%。
富逸臻园，品质王者，虽楼龄已有十几年，但小区保养不错。绿化率近60%，园林景观独特，普遍是大户型，均为正南正北布局，成交价普遍在2万/平。
| 富逸臻园，来源：乐有家
预算较少的买家，可以考虑御滨名门、时代云图，楼间距开阔、小区绿化较好，部分户型还能望江，近3年成交价也比较稳，在1.34-1.54万/平。
西区
铁城&中心小学对口盘，房价最稳
西区8所公办小学，有成交数据的小区共45个。
对比2020年的成交价，今年有37个小区成交价都下降了，跌幅2.9-30%；8个小区成交价上涨，涨幅0.9%-13%。
比较好的学校是西区中心小学和铁城小学，它们向来是西区家长重点关注的学校。
西区中心小学所在的彩虹片区，可以说是西区房价天花板区域，市场好的时候，新房曾经突破1.8万+/平。
尽管现在市场大环境不太理想，但这一片区的二手次新房，成交价也同样不低，在1.3-1.38万/平。
代表楼盘有优格国际、龙光水悦熙园、龙光水悦馨园、棕榈彩虹和花海湾。
| 龙光水悦熙园，来源：乐有家
再看铁城小学，对口的剑桥郡，基本是该学区范围里的房价天花板，成交价去到1.24-1.56万/平。
其中[荣曜]和[城家]组团最受购房者青睐，截止2023年6月9日，分别成交了16套和15套。
南区
没“热门牛校”，越近天虹商场越贵
南区4所公办小学，但只有2所小学对口楼盘有成交数据。
13个小区中，唯有中澳滨河湾四期和星汇云锦C区，近3年房价涨了，分别为30.6%和0.9%。
其余小区房价全部下调，为3.3%-23.8%。
北台小学，对口的碧桂园凤凰城，属于山中大盘，环境很舒适，但配套全靠小区内部，二手成交价去到0.91万/平。
这个价格，建议直接看新房，毕竟新房特价能做到0.7万/平。
| 实景图
竹秀园中心小学和南侨英才学校，招生范围一样，都是城南社区、环城社区及竹秀园、沙涌、上塘、恒美等村户籍生生源。
对口楼盘中，中澳滨河湾、星汇云锦、悦盈新城、万科城市风景等，都是大型社区，房源楼龄也相对比较新，成交均价在1.1-1.28万/平左右。
火炬
凯茵跑赢市场，最高涨44.6%
火炬有13所公办小学，有成交数据的小区共52个。
其中3个小区，对比2020年成交价，上涨了6.9%-44.6%；48个小区，近3年房价，房价下调了1%-33%。
博凯小学，对口的凯茵新城，被称作中山“富人区”，体量极大、组团多、自成一城，日常生活配套“咫尺可得”。
加上山景、湖景、高尔夫球场等景观优势出众，成为中山最适合养老的项目之一。
因此，片区成交价在1.13-2.14万/平左右。
| 左为雅湖半岛，右为梵登
鸿瑞学校（今年新增的公办小学），对口的尚城花园，近3年成交价上涨了22.8%，从1.14万/平（2020年成交价）涨至1.4万/平（2023年成交价），太猛了。
南朗
没“热门牛校”，房价全部回调
南朗6个公办小学，有成交数据的小区共12个。这些小区近3年成交价全部下跌，跌幅6%-35%。